Le dispositif Jeanbrun expliqué comme à un ami

Le Jeanbrun en trois phrases

Le dispositif Jeanbrun est une règle fiscale votée en 2026 pour relancer la construction de logements. Elle s’adresse aux particuliers qui investissent dans un bien neuf ou ancien avec travaux, qu’ils mettent en location nue comme résidence principale d’un locataire éligible.

L’idée ? Permettre de déduire chaque année une part du prix d’achat de vos revenus imposables. Cette déduction, appelée amortissement, diminue votre impôt sur le revenu. Plus vous êtes imposé, plus cette économie est visible.

En résumé : un achat immobilier → une location régulière → une déduction annuelle → une baisse d’impôt. C’est un levier pour se constituer un patrimoine, préparer sa retraite ou protéger sa famille, tout en aidant au logement.

Pourquoi cette loi existe (loi de finances 2026) et ce qu'elle ouvre

La loi Jeanbrun fait partie d’un plan national lancé en 2026 pour construire 400 000 logements par an. Son objectif : répondre à un manque criant, surtout pour les jeunes actifs, apprentis ou familles modestes, face à des loyers en hausse.

Elle ouvre une fenêtre claire : tous les particuliers peuvent en bénéficier entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Pas de condition de revenu, pas de plafond géographique. La seule condition requise est que le bien soit localisé dans un immeuble collectif, quel que soit son emplacement en France.

Cette loi n’est pas là pour enrichir les plus riches. Elle vise à rendre l’investissement locatif accessible à davantage de Français, en offrant un cadre simple et incitatif. En choisissant un logement neuf, vous participez aussi à un bâti plus sobre en énergie, mieux isolé, plus silencieux — un confort durable pour votre locataire comme pour vous.

Ça marche comment, concrètement ? Quatre étapes : acheter, louer nu, amortir, déduire

1. Acheter un bien neuf dans un immeuble collectif, entre le 21/02/2026 et le 31/12/2028. Le prix retenu pour le calcul exclut les frais de notaire.
2. Le louer nu, c’est-à-dire non meublé, à un locataire qui en fera sa résidence principale. La mise en location doit intervenir dans les 12 mois suivant la livraison.
3. Amortir chaque année 3,5 % de 80 % du prix d’achat (soit 2,8 % du total). Ce taux peut monter à 4,5 % ou 5,5 % si vous optez pour un loyer social ou très social.
4. Déduire cet amortissement de vos revenus fonciers, puis de vos revenus globaux. Cette déduction diminue directement votre impôt sur le revenu.

Cet engagement dure 9 ans minimum. Passé ce délai, vous décidez librement : continuer à louer, vendre ou occuper le bien vous-même. Rien ne vous oblige à prolonger.

Est-ce fait pour moi ?

Le Jeanbrun peut servir plusieurs projets de vie. Il n’y a pas de profil type. Voici quelques cas pour vous aider à vous reconnaître :

• Vous êtes jeune actif et vous souhaitez faire votre premier pas dans l’immobilier, même avec un petit apport.
• Vous êtes cadre ou profession libérale et vous cherchez à optimiser votre impôt tout en constituant un patrimoine solide.
• Vous approchez de la retraite et vous voulez créer un complément de revenus régulier.
• Vous pensez à vos enfants et vous souhaitez leur transmettre un bien sans attendre.

Quel que soit votre âge ou votre situation, si vous avez un besoin de vie réel — sécuriser votre avenir, alléger votre charge fiscale, protéger les vôtres — le Jeanbrun peut être un levier pertinent.

Les mots qui font hésiter, traduits

On parle souvent un autre langage quand il s’agit de fiscalité. Voici les termes clés, expliqués simplement :

Amortissement

C’est la part du prix d’achat que l’État vous autorise à déduire chaque année. Comme si le bien “s’usait” un peu chaque année. Dans le neuf, vous pouvez amortir 3,5 % par an de 80 % du prix. Exemple : sur un bien à 200 000 €, la base est 160 000 €, l’amortissement annuel 5 600 € (3,5 % × 160 000).

Location nue

Un logement donné en location sans mobilier. Le locataire aménage lui-même. C’est différent de la location meublée (type LMNP). Le Jeanbrun ne concerne que la location nue.

TMI (taux marginal d’imposition)

Le pourcentage d’impôt que vous payez sur votre dernier euro gagné. Si vous êtes à 30 %, chaque euro déduit vous rapporte 0,30 € d’économie. À 41 %, cela fait 0,41 €. C’est ce taux qui détermine l’intérêt du dispositif.

Régime réel

Obligation de déclarer tous vos loyers et charges via le formulaire 2044. Vous ne pouvez pas utiliser le micro-foncier (forfait à 30 % de vos loyers). Mais il est possible de déduire les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, ainsi que les frais de travaux…

Un exemple chiffré pour tout comprendre

Prenons Thomas, 42 ans, cadre à 30 %. Il achète un T2 de 45 m² à Limay (78) pour 177 900 €, avec 15 000 € d’apport. Crédit sur 20 ans.

Sur 9 ans, Thomas économise ainsi 13 446 € d’impôt. Une fois le crédit remboursé, il touche environ 590 € par mois, net de charges et d’impôts.

Ce montant n’est pas garanti, mais il illustre bien le principe : un effort initial, soutenu par une baisse d’impôt, pour un revenu futur. Et à la fin, un bien entièrement détenu.

Par où continuer selon votre projet

Le Jeanbrun n’est pas une formule unique. Il s’adapte à votre situation. Selon vos priorités, voici les prochaines étapes :

• Si vous pensez retraite : calculez quel complément de revenus ce type d’investissement pourrait vous offrir dans 15 ou 20 ans. Voir les exemples.
• Si vous cherchez des revenus complémentaires : comparez différents biens selon leur loyer possible et leur effort mensuel. Explorer les options.
• Si vous voulez protéger votre famille : imaginez un bien transmis à vos enfants, financé en partie par la location. Découvrir ce parcours.
• Si vous êtes dans une tranche d’imposition élevée (30 %, 41 %), l’allègement peut être significatif. Mesurer votre gain potentiel.
• Si le neuf vous attire pour ses garanties et son confort : plongez dans les programmes disponibles. Comprendre les bénéfices.

Chaque choix commence par une question simple : quel est votre projet de vie ? Le reste suit naturellement.