Un exemple chiffré pour comprendre le Jeanbrun d'un coup d'œil

Rien ne vaut un exemple chiffré pour comprendre la loi Jeanbrun. Prenons un logement neuf à 250 000 €, suivons le calcul pas à pas, et voyons ce que cela change sur votre impôt. À la fin, vous pourrez refaire ce calcul pour votre propre projet, ou le confier à notre simulateur.

Notre point de départ : un logement neuf à 250 000 €

Imaginons que vous achetiez un appartement neuf à 250 000 €, dans le cadre d’un investissement locatif. Le logement sera mis en location nue comme résidence principale pour une durée minimale de 9 ans. C’est là une des conditions du dispositif Jeanbrun, voté pour les acquisitions du 21 février 2026 au 31 décembre 2028.

Le prix d’achat est un bon point de départ. Mais pour le calcul de l’amortissement, on ne retient pas ce montant dans son intégralité. Pourquoi ? Parce que la loi considère que le terrain, même s’il fait partie du bien, ne se déprécie pas comme la construction. On applique donc un abattement.

Le montant pris en compte pour l'amortissement représente 80 % du prix d'achat, déduction faite des frais. Autrement dit, on exclut les frais de notaire, de garantie ou de courtage. Ici, on garde 80 % de 250 000 €. C’est sur ce montant que va s’appliquer le taux d’amortissement.

Étape 1 : la base amortissable

Calculons cette base :

Ce montant de 200 000 € est la base sur laquelle on va appliquer le taux d’amortissement. Il s’agit d’un principe comptable : on considère que c’est la construction qui perd de la valeur dans le temps, pas le foncier.

Vous noterez que les frais de notaire, qui représentent environ 2,5 % dans le neuf, ne sont pas inclus dans ce calcul. C’est une précision importante : seul le prix du bien entre en compte, pas les frais annexes.

Cette règle vaut pour tous les biens éligibles au Jeanbrun, qu’ils soient neufs ou anciens avec travaux. Dans le cas de l’ancien, la base amortissable inclut aussi le montant des travaux, à hauteur de 80 % du total (prix + travaux).

Étape 2 : l'amortissement annuel

Le taux d’amortissement dépend de la catégorie de loyer choisie. Pour un logement neuf en location intermédiaire, ce taux est de 3,5 % par an. Il est plus élevé si vous optez pour du social (4,5 %) ou du très social (5,5 %).

Appliquons ce taux à notre base amortissable :

Cela signifie que chaque année, vous pouvez déduire 7 000 € de vos revenus locatifs. Cette somme vient en plus des autres charges déductibles : intérêts d’emprunt, taxe foncière, frais de gestion, travaux d’entretien, etc.

Dans cet exemple, le montant de 7 000 € est inférieur au plafond annuel d’amortissement, fixé à 8 000 € par foyer fiscal. Vous pouvez donc déduire la totalité de ce montant chaque année.

Cette déduction réduit votre revenu foncier imposable. Moins vous êtes imposé sur vos loyers, plus vous gardez d’argent chaque mois. C’est là tout l’intérêt du dispositif : il vous aide à construire un complément de revenus, tout en allégeant votre charge fiscale.

Étape 3 : ce que ça change sur votre impôt

Supposons que vos loyers bruts s’élèvent à 9 000 € par an, et que vos charges (hors amortissement) atteignent 3 000 €. Sans le Jeanbrun, votre revenu foncier imposable serait de :

Avec l’amortissement Jeanbrun, ce revenu passe à :

Vous êtes en déficit foncier. Ce déficit est déductible de votre revenu global, dans la limite annuelle de 10 700 €. Si vous êtes imposé à 30 %, cela vous permet d’économiser :

Sur 9 ans, l’amortissement total s’élève à 63 000 €. Même si votre revenu foncier n’est pas toujours déficitaire, la déduction régulière réduit significativement votre impôt. Pour un contribuable en tranche marginale d’imposition à 30 %, l’économie totale peut atteindre plusieurs milliers d’euros.

Et si vous êtes en tranche à 41 % ou 45 % ? L’économie est encore plus marquée. C’est pourquoi le Jeanbrun attire particulièrement les cadres et professions libérales.

Et à 300 000 € ? Le plafond de 8 000 € par an, expliqué simplement

Reprenons le même calcul avec un bien plus cher : 300 000 €. La base amortissable devient :

L’amortissement annuel à 3,5 % serait de :

Mais attention : un plafond annuel d’amortissement s’applique. En location intermédiaire, il est fixé à 8 000 € par foyer fiscal. Vous ne pouvez donc déduire que 8 000 € par an, même si le calcul théorique dépasse ce montant.

C’est ce qu’on appelle un « plafond qui bride ». Il intervient à partir d’un certain prix d’achat. Pour le loyer intermédiaire, ce seuil est de :

Au-delà de ce prix, le plafond de 8 000 € bloque l’amortissement. Cela ne signifie pas que l’investissement n’est plus intéressant, mais que l’effet fiscal est stabilisé.

Seule exception : si au moins 50 % des loyers bruts amortis proviennent de logements en location sociale ou très sociale, le plafond peut monter à 10 000 € ou 12 000 €. Mais dans le cas courant de la location intermédiaire, on reste à 8 000 € maximum.

Faites le calcul pour vous (simulateur)

Cet exemple à 250 000 € ou 300 000 € vous aide à y voir plus clair. Mais votre situation est unique : votre prix d’achat, votre taux d’emprunt, votre tranche d’imposition, la localisation du bien… autant de paramètres qui changent le résultat.

Pour aller plus loin, nous vous proposons un simulateur complet. Il prend en compte :

• Le prix du bien et la base amortissable
• Le taux d’amortissement selon la catégorie de loyer
• Le plafond annuel d’amortissement
• Votre taux marginal d’imposition
• Le montant de votre emprunt et de vos charges

Vous obtenez alors une estimation de vos économies d’impôt sur 9 ans, ainsi que de votre complément de revenus locatifs.

Vous pouvez aussi explorer des cas concrets, comme Thomas, 42 ans, qui se prépare un complément de 590 € par mois à la retraite, ou Claire, profession libérale, qui allège son impôt tout en constituant un patrimoine près de Paris.

Le Jeanbrun n’est pas une formule magique. C’est un outil de projet, qui s’inscrit dans une stratégie patrimoniale et fiscale plus large. Il demande un engagement de 9 ans, mais il vous permet de préparer l’avenir : votre retraite, vos revenus, votre famille, votre patrimoine.

Comme tout dispositif fiscal, il mérite d’être étudié au cas par cas. N’hésitez pas à en parler avec un conseiller, ou à consulter un expert indépendant (CGP, notaire, avocat) pour un avis personnalisé.