L'engagement de 9 ans : le mode d'emploi, revente comprise

Neuf ans, c’est un engagement, et c’est normal de vouloir savoir à quoi vous vous engagez. Le dispositif Jeanbrun impose une règle simple : mettre le bien en location nue comme résidence principale pour une durée minimale de 9 ans. Mais il prévoit aussi les imprévus de la vie. Voici, pas à pas, ce que vous faites, ce qui se passe si votre situation change, et comment se déroule une revente.

Ce à quoi on s'engage, concrètement

Quand vous investissez en Jeanbrun, vous vous engagez sur plusieurs points précis. Ce ne sont pas des contraintes cachées, mais les conditions du dispositif, votées par la loi. Voici ce que vous acceptez en devenant propriétaire :

• Louer votre bien en location nue, c’est-à-dire non meublé.
• Que le logement soit la résidence principale du locataire, pas une résidence secondaire ou un logement vacant.
• Respecter les plafonds de loyer fixés par commune et zone, pour que le logement reste accessible.
• Ne pas louer à un membre de votre foyer fiscal ou proche (parents, enfants, frères et sœurs).
• Commencer la location dans les 12 mois suivant l’achèvement du logement.
• Poursuivre cette location pendant au moins 9 ans consécutifs.

Ces engagements sont là pour garantir que le logement remplisse sa mission : offrir un toit à un ménage qui en a besoin. En échange, vous bénéficiez d’un amortissement déductible de vos revenus fonciers, ce qui peut réduire votre impôt.

Neuf ans, c'est un calendrier : mise en location, location nue, résidence principale du locataire

Le dispositif s’inscrit dans un cadre temporel précis. Voici comment cela se déroule, étape par étape :

1. La livraison du logement : une fois le bien achevé, vous avez 12 mois pour le mettre en location. C’est un délai raisonnable, qui vous laisse le temps de finaliser les démarches.
2. La première location : vous trouvez un locataire éligible, dont les ressources respectent les plafonds. Vous signez un bail de location nue, et le logement devient sa résidence principale.
3. Les 9 années suivantes : chaque année, vous déclarez vos revenus fonciers en tenant compte de l’amortissement Jeanbrun. Tant que vous respectez les conditions, cette déduction est maintenue.
4. La fin de l’engagement : au bout de 9 ans, vous êtes libre. Vous pouvez continuer à louer, vendre, ou même occuper le bien vous-même.

Le respect de ce calendrier est essentiel. Si vous ne mettez pas le logement en location dans les 12 mois, ou si vous louez à un proche, vous sortez du cadre du dispositif.

Les situations de vie prévues par la loi

La vie peut changer. Un licenciement, une invalidité, un décès : le dispositif Jeanbrun ne vous laisse pas seul face à ces événements. Certaines situations permettent de sortir de l’engagement sans pénalité.

En cas de :

• Invalidité de 2e ou 3e catégorie pour vous ou un membre de votre foyer,
• Licenciement pour motif économique,
• Décès du propriétaire,

… vous pouvez cesser la location sans avoir à rembourser les amortissements déduits. La loi prévoit ces cas, car ils échappent à votre contrôle.

Dans ces situations, la reprise de l’engagement se fait au système du quotient. Cela signifie que l’administration répartit la reprise sur plusieurs années, pour lisser l’impact fiscal. C’est une forme de protection, pour éviter un choc brutal sur votre impôt.

Prenez Thomas, 42 ans, cadre. Il investit en Jeanbrun pour se constituer un complément de revenus à la retraite. S’il est licencié pendant les 9 ans, il pourra suspendre le dispositif sans tout perdre. C’est rassurant, quand on pense à l’avenir.

Si vous souhaitez vendre : comment ça se passe

Vendre pendant ou après les 9 ans ? C’est possible. Mais attention : la fiscalité change selon le moment.

Avant les 9 ans : si vous vendez avant d’avoir respecté l’engagement, vous perdez les avantages fiscaux. L’administration réintègre dans votre revenu foncier de l’année tous les amortissements déduits. C’est ce qu’on appelle la reprise. Cela peut alourdir votre impôt cette année-là.

Après les 9 ans : vous êtes libre. Vous pouvez vendre sans reprise. Mais la plus-value se calcule différemment.

Voici comment :

• Le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value est minoré des amortissements déduits.
• La plus-value est ensuite imposée à 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux.
• Les abattements pour durée de détention s’appliquent normalement : exonération de l’impôt au bout de 22 ans, des prélèvements sociaux au bout de 30 ans.

Par exemple, si vous avez acheté un bien 200 000 € et déduit 50 000 € d’amortissements, la base de calcul de la plus-value partira de 150 000 €. Cela peut augmenter votre imposition en cas de vente, mais c’est le prix à payer pour avoir bénéficié de la déduction pendant 9 ans.

Et si vous ne vendez pas ? L'amortissement reste possible au-delà des 9 ans, à condition que le logement soit toujours loué nu, sans dépasser 80 % du coût d'acquisition.

Le conseil : se projeter à 9 ans, dès aujourd'hui

Neuf ans, c’est long. Mais c’est aussi le temps qu’il faut pour construire un patrimoine solide. Le Jeanbrun n’est pas un placement spéculatif. C’est un outil pour préparer l’avenir : votre retraite, un revenu complémentaire, ou un bien à transmettre.

Comme Sophie et Karim, 38 et 40 ans, parents de deux enfants. Ils investissent en Jeanbrun pour construire un patrimoine à transmettre. Leur T2 à Quincy-sous-Sénart leur coûte 349 € par mois en moyenne sur 9 ans, après déduction d’impôt. Dans 25 ans, le bien vaudra environ 264 000 €, et le crédit sera terminé. Leur loyer couvrira alors entièrement les charges, et ils auront un complément de revenus d’environ 545 € par mois.

Ils ne pensent pas à la revente. Ils pensent à l’avenir de leurs enfants. Et ce projet, ils l’ont construit en tenant compte des 9 ans dès le départ.

Voici ce que nous vous conseillons :

• Anticipez votre situation dans 9 ans : serez-vous encore dans le même emploi ? Votre famille aura-t-elle changé ?
• Prévoyez la gestion locative : voulez-vous la gérer vous-même ou la confier à un professionnel ?
• Envisagez la revente : même si vous ne comptez pas vendre, il est bon de savoir comment cela se passerait.
• Consultez un conseiller fiscal indépendant : un notaire, un CGP, peut vous aider à adapter le dispositif à votre situation.

Le Jeanbrun est un engagement, mais il est aussi une opportunité. Il vous invite à penser long terme, à construire quelque chose de durable.

Votre plan en 4 étapes

Vous voulez savoir si le Jeanbrun vous convient ? Voici comment avancer, simplement :

1. Identifiez votre projet : est-ce pour préparer votre retraite, compléter vos revenus, ou transmettre un bien à vos enfants ? Plus votre projet est clair, plus le dispositif prend tout son sens.
2. Estimez votre budget : combien pouvez-vous emprunter ? Quel apport avez-vous ? Utilisez notre simulateur pour voir l’impact sur vos finances.
3. Choisissez un bien éligible : nous vous proposons 20 résidences autour de Paris, dans des quartiers où il fait bon vivre. Chaque programme est présenté comme un lieu de vie, pas seulement comme un investissement.
4. Parlez-en à un conseiller : un professionnel vous rappelle pour affiner votre projet, répondre à vos questions, et vous accompagner dans les démarches.

Vous avez un projet de vie ? Le Jeanbrun peut en faire une réalité. Il ne s’agit pas de spéculer, mais de construire, pas à pas, quelque chose qui tient dans le temps.

Et si vous commenciez aujourd’hui ?

Protéger et transmettre à sa famille
Et après les 9 ans ?
Sophie et Karim, un patrimoine pour leurs enfants
Le Jeanbrun est-il fait pour vous ?
Bien choisir son locataire
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