Le déficit foncier, expliqué simplement et avec un exemple

Un « déficit » n'a rien de négatif ici : c'est même une bonne nouvelle fiscale. Quand vos charges et votre amortissement dépassent vos loyers, la différence peut alléger votre impôt. Voici comment, jusqu'à quel plafond, et ce qui se passe de l'excédent.

Expliqué simplement
Chiffres vérifiés dans la loi
Un conseiller à votre écoute

Un « déficit » n'a rien de négatif ici : c'est même une bonne nouvelle fiscale. Quand vos charges et votre amortissement dépassent vos loyers, la différence peut alléger votre impôt. Vous pouvez imputer jusqu'à 10 700 € par an sur votre revenu global. Le reste est reportable sur 10 ans. Voici comment ça fonctionne, simplement.

Qu'est-ce qu'un déficit foncier, en mots simples ?

Le déficit foncier, ce n’est pas une perte. C’est une situation où vos dépenses liées à votre bien locatif (amortissement, intérêts d’emprunt, taxe foncière, frais de gestion…) dépassent les loyers que vous percevez.

Concrètement, si vous encaissez 8 000 € de loyers sur une année, mais que vos charges et votre amortissement s’élèvent à 12 000 €, vous avez un déficit de 4 000 €.

Ce déficit n’est pas perdu. Il peut être utilisé pour réduire votre impôt sur le revenu. C’est une règle du droit commun, qui s’applique aussi bien au loi Jeanbrun qu’à d’autres dispositifs.

Le mécanisme est simple : ce déficit vient en déduction de vos autres revenus (salaires, pensions, etc.), ce qui diminue votre base imposable.

Pourquoi la loi Jeanbrun en crée souvent au début

Avec la loi Pinel, ce déficit est fréquent, surtout les premières années. Pourquoi ? Parce que l’amortissement est élevé, et qu’il s’ajoute aux intérêts d’emprunt, qui sont aussi importants en début de crédit.

Prenons Claire, 47 ans, profession libérale. Elle achète un T3 à Aubervilliers pour 290 900 €, avec un apport de 30 000 €. Son emprunt est de 260 900 € sur 20 ans.

Les premières années, ses intérêts d’emprunt représentent environ 7 000 € par an. Son amortissement Jeanbrun est de 8 000 € par an (taux de 3,5 % sur 80 % du prix). Soit un total de 15 000 € de charges déductibles.

Ses loyers bruts s’élèvent à 11 544 € par an (962 €/mois). Elle a donc un déficit foncier de 3 456 € la première année.

Ce déficit est utile : il vient en baisse de son impôt. Claire est dans la tranche à 45 % d’imposition. Ces 3 456 € économisent donc 1 555 € d’impôt cette année-là.

Le Jeanbrun permet ainsi de lisser l’effort financier sur le long terme, en transformant une partie de l’investissement initial en avantage fiscal immédiat.

Ce que vous imputez sur votre revenu global : jusqu'à 10 700 € par an

Le cœur du dispositif : vous pouvez imputer jusqu’à 10 700 € de déficit foncier par an sur votre revenu global.

Cette somme inclut l’ensemble de vos charges déductibles : amortissement Pinel, intérêts d’emprunt, taxe foncière, frais de gestion, etc.

10 700 €plafond annuel d'imputation

L'économie d'impôt est uniquement produite par la fraction du déficit qui vient en déduction du revenu global. L’économie correspond à votre taux marginal d’imposition (TMI).

Par exemple, si vous imputez 10 700 € et que vous êtes à 30 %, vous économisez 3 210 € d’impôt cette année-là.

Si votre déficit est inférieur à 10 700 €, vous imputez la totalité. S’il est supérieur, vous imputez 10 700 €, et le surplus est reporté.

Ce plafond est par foyer fiscal, et s’applique à l’ensemble de vos revenus fonciers, quel que soit le nombre de biens.

Les intérêts d'emprunt : où ils s'imputent

Attention : les intérêts d’emprunt ont une règle spécifique. Ils ne peuvent être imputés que sur vos revenus fonciers, pas sur votre revenu global.

Résidence La Vicomté à Chennevières-sur-Marne, vue 3 — Résidence La Vicomté à Chennevières-sur-Marne (94) · voir la fiche de la résidence

Cela signifie que si vos loyers ne couvrent pas vos intérêts, la différence ne peut pas être déduite de vos salaires ou pensions.

Par exemple, si vos loyers sont de 10 000 € et vos intérêts de 12 000 €, vous avez un déficit de 2 000 € sur les seuls intérêts. Ce déficit ne peut pas être imputé sur votre revenu global.

Il est reporté sur les années suivantes, et pourra être déduit de vos revenus fonciers futurs, s’ils sont positifs.

Cette règle est importante à connaître, car elle peut limiter l’impact fiscal des intérêts dans certains cas.

L'excédent : un report sur 10 ans

Si votre déficit foncier dépasse 10 700 €, la partie non imputée n’est pas perdue. Elle est reportée sur les 10 années suivantes.

Pendant ces 10 ans, vous pourrez l’imputer sur vos revenus fonciers, s’ils sont positifs.

Par exemple, si vous avez un déficit de 15 000 € une année, vous imputez 10 700 € sur votre revenu global, et les 4 300 € restants sont reportés.

Les années suivantes, si vos revenus fonciers deviennent positifs (par exemple grâce à une baisse des intérêts ou une augmentation des loyers), vous pourrez déduire ces 4 300 € reportés.

Ce report permet de maximiser l’utilisation de vos charges déductibles sur le long terme.

Il est donc utile de garder une trace de vos déficits reportés, pour les déclarer correctement chaque année.

Un exemple pas à pas

Prenons Thomas, 42 ans, cadre à 30 %. Il achète un T2 à Limay pour 177 900 €, avec un apport de 15 000 €. Son emprunt est de 162 900 € sur 20 ans, à 3,45 %.

Voici le détail de la première année :

Loyers perçus : 738 € × 12 = 8 856 €
Intérêts d’emprunt : 5 580 €
Taxe foncière : 675 € (15 €/m² pour 45 m²)
Copropriété non récupérable : 450 € (10 €/m²)
Assurance propriétaire : 120 €
Amortissement Pinel : 4 981 € (3,5 % sur 80 % du prix)

Charges totales : 5 580 + 675 + 450 + 120 + 4 981 = 11 806 €

Déficit foncier : 11 806 – 8 856 = 2 950 €

Ce déficit de 2 950 € est inférieur à 10 700 €. Il peut donc être intégralement imputé sur le revenu global de Thomas.

Économie d’impôt : 2 950 € × 30 % = 885 €

Thomas paie donc 885 € de moins d’impôt cette année-là, grâce à son investissement.

Les années suivantes, ses intérêts baisseront, ses loyers pourront augmenter, et son résultat foncier deviendra progressivement positif.

À la fin du crédit, dans 20 ans, il percevra environ 590 € par mois de loyers nets, après charges et impôts, sans plus aucun effort de trésorerie.

Un conseil ? Le déficit foncier est un levier puissant, mais il demande une bonne compréhension. Il demeure indispensable d’analyser chaque situation individuellement afin de prévoir les conséquences sur votre fiscalité.

Calcul du plafond d'imputation : 10 700 € par an, amortissement compris. Intérêts d'emprunt imputables uniquement sur les revenus fonciers. Excédent reportable 10 ans.

Hypothèses : taux d'intérêt 3,45 %, assurance emprunteur 0,30 %, frais de notaire 2,5 %, taxe foncière 15 €/m², copropriété 10 €/m², évolution loyers +1 %/an, charges +2 %/an, valeur +1 %/an. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L'effort de trésorerie dépend de votre capacité d'emprunt et de votre taux d'impôt. Les loyers sont plafonnés selon la réglementation Jeanbrun en vigueur. Le simulateur tient compte des dernières données disponibles. Les programmes présentés sont éligibles sous réserve de confirmation. L'engagement de location est de 9 ans. En cas de non-respect des conditions, les amortissements déduits sont réintégrés.