Payer moins d'impôts, en comprenant exactement comment

Voir son impôt augmenter alors qu'on travaille toujours plus, c’est une pression que beaucoup ressentent. La loi Jeanbrun, en vigueur pour les acquisitions du 21 février 2026 au 31 décembre 2028, permet d’agir. Elle autorise d’amortir une partie du prix d’un logement neuf loué, ce qui réduit l’impôt sur les loyers, et parfois sur le reste des revenus. Voici comment cela fonctionne, selon votre tranche d’imposition, avec des calculs simples à refaire soi-même.

Pourquoi votre impôt pèse

Chaque euro supplémentaire que vous gagnez est imposé selon votre tranche marginale d’imposition. Si vous êtes à 30 %, 41 % ou 45 %, cela signifie que chaque nouveau revenu est taxé à ce taux. C’est ce qu’on appelle votre TMI (taux marginal d’imposition). Elle détermine combien vous économisez quand vous déduisez une charge fiscale.

Le Jeanbrun ne fait pas disparaître votre impôt, mais il permet de réduire la base imposable. En amortissant une partie du prix de votre bien, vous diminuez vos revenus fonciers, voire créez un déficit qui peut être imputé sur votre revenu global. Le bénéfice fiscal est directement lié à votre TMI : plus ce taux est fort, plus l’épargne d’impôt générée par chaque euro amorti est importante.

Par exemple, un amortissement de 1 000 € permet d’économiser 300 € d’impôt si vous êtes à 30 %, 410 € à 41 %, et 450 € à 45 %. C’est cette logique simple qui rend le dispositif particulièrement pertinent pour les cadres, professions libérales ou couples à revenus élevés.

L'amortissement Jeanbrun en mots simples : une partie du prix « déduite » chaque année

Le mécanisme du Jeanbrun repose sur l’amortissement. Vous pouvez déduire chaque année une fraction du prix d’achat de votre logement neuf, à condition de le louer nu pendant au moins 9 ans. Cette déduction n’est pas une réduction d’impôt directe, mais une baisse de vos revenus imposables.

La valeur éligible à l’amortissement représente 80 % du prix hors frais, le terrain étant exclu par un forfait de 20 %. Les frais de notaire sont exclus. Pour un bien acheté 200 000 €, la base est donc de 160 000 €.

Le taux d’amortissement dépend de la catégorie de location choisie :

• Loyer intermédiaire : 3,5 % par an
• Loyer social : 4,5 % par an
• Loyer très social : 5,5 % par an

En location intermédiaire, le montant maximal d’amortissement autorisé par an et par foyer fiscal est fixé à 8 000 €. Ce plafond peut atteindre 10 000 € ou 12 000 € lorsque la moitié au moins des loyers bruts éligibles à l’amortissement sont classés social ou très social.

Votre tranche à 30 %, 41 % ou 45 % : ce que ça change concrètement

La tranche d’imposition est le levier principal du gain fiscal. Prenons un amortissement annuel de 8 000 € :

• À 30 %, cela permet d’économiser 2 400 € d’impôt par an
• À 41 %, l’économie monte à 3 280 €
• À 45 %, elle atteint 3 600 €

Ces montants s’ajoutent sur 9 ans, soit jusqu’à 32 400 € d’économies pour un foyer à 45 %. Et ce gain intervient chaque année, dès la première déclaration de revenus fonciers.

Attention : les prélèvements sociaux (17,2 %) sont dus sur les revenus fonciers excédentaires, mais ne concernent pas la fraction du déficit imputable au revenu global. Cela renforce l’intérêt du dispositif quand le résultat locatif est déficitaire.

Deux exemples calculés : Claire, 47 ans, et Thomas, 42 ans

Prenons Claire, 47 ans, profession libérale, imposée à 45 %. Elle investit dans un T3 de 49 m² à Le Lumen, Aubervilliers (93), à 290 900 €. Son apport est de 30 000 €, le reste financé par un crédit sur 20 ans (1 633 €/mois). Le loyer retenu est de 962 €/mois, bien en dessous du plafond Jeanbrun (1 053 €).

Elle amortit 8 000 € par an. Sur 9 ans, cela lui permet d’économiser 35 508 € d’impôt. Son effort mensuel moyen, après prise en compte de cette économie, est de 528 €. Une fois le crédit remboursé, elle touchera un complément de revenus d’environ 796 € par mois.

Autre cas : Thomas, 42 ans, cadre, imposé à 30 %. Il achète un T2 de 45 m² à Ondulation, Limay (78), à 177 900 €, avec un apport de 15 000 €. Crédit sur 20 ans (1 019 €/mois), loyer retenu 738 €/mois.

Son amortissement annuel est de 4 981 €. Sur 9 ans, il économise 17 368 € d’impôt. Son effort mensuel moyen, après impôt en moins, est de 302 €. À la fin du crédit, il perçoit un complément de revenus d’environ 590 € par mois.

Le déficit foncier et la déclaration, étape par étape

Il est fréquent que le résultat locatif soit déficitaire les premières années, surtout avec un crédit. Vous pouvez reporter ce déficit sur votre revenu global, dans la limite annuelle de 10 700 €. Le reste est reportable sur 10 ans.

Sont déductibles les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, les frais de copropriété ainsi que l’amortissement Jeanbrun. Vous devez opter pour le régime réel (formulaire 2044), qui est obligatoire dans ce cas.

Chaque année, vous déclarez vos loyers bruts, vos charges, et le montant amorti. Le déficit constaté est ensuite imputé sur votre revenu global, réduisant votre impôt à payer.

À noter : le déficit dû aux intérêts d’emprunt n’est pas imputable sur le revenu global, seulement sur les revenus fonciers. C’est l’amortissement qui ouvre le droit à l’imputation.

Estimer votre économie d'impôt (simulateur)

Le gain fiscal dépend de plusieurs facteurs : votre TMI, le prix du bien, le taux d’emprunt, les charges et le loyer perçu. Pour connaître votre économie potentielle, le plus simple est de simuler votre projet.

Le simulateur du site prend en compte les hypothèses réalistes : crédit à 3,45 % + assurance 0,30 %, frais de notaire à 2,5 %, taxe foncière à 15 €/m²/an, charges de copropriété à 10 €/m²/an. Les loyers progressent de 1 % annuellement, les charges de 2 %, et la valeur du bien s’apprécie de 1 % par an.

Vous pouvez ajuster ces paramètres selon votre situation. Le résultat vous donne un effort mensuel moyen sur 9 ans, après impôt en moins, et un complément de revenus anticipé après remboursement du crédit.

Et si on en parlait avec un conseiller ?

Chaque projet est unique. Vos revenus, votre foyer, votre capacité d’emprunt, votre horizon de placement : tout compte. Un échange permet de voir si le Jeanbrun correspond à votre situation, et quel bien choisir pour en tirer le meilleur parti.

Un conseiller partenaire du site peut vous accompagner, sans engagement. Il vous aidera à affiner votre budget, à comparer les programmes éligibles, et à préparer votre dossier.

Il est toujours recommandé de consulter un conseiller en gestion de patrimoine, un notaire ou un avocat fiscaliste pour un avis personnalisé. Le Jeanbrun s’inscrit dans une stratégie globale, qu’il convient d’adapter à votre profil.