Combien d'impôt pouvez-vous économiser ? Faites le calcul

Combien d'impôt pouvez-vous économiser avec la loi Jeanbrun ? Cela varie selon votre niveau d'imposition, la valeur du bien acquis et le montant du loyer perçu. Plutôt que des chiffres qui ne sont pas les vôtres, voici un simulateur : trois questions, un résultat à l'écran, et l'explication de chaque ligne.

Votre économie d'impôt dépend de trois choses

Le montant de votre économie d'impôt n'est pas fixe. Il se construit à partir de trois éléments précis.

Le premier est votre tranche marginale d'imposition (TMI). C'est le taux d'imposition de votre dernier euro gagné. Plus il est élevé, plus chaque euro d'amortissement vous fait économiser. Si vous êtes à 30 %, chaque euro amorti économise 30 centimes d'impôt sur le revenu. À 41 %, c'est 41 centimes. À 45 %, 45 centimes.

Le deuxième élément est le montant annuel amorti. Il dépend du prix du logement, de la catégorie de location (intermédiaire, sociale, très sociale) et du taux d'amortissement qui en découle. Dans le cas d’un bien neuf loué en location intermédiaire, le taux d’amortissement s’élève à 3,5 % de la base éligible, correspondant à 80 % du prix déduction faite des frais, hors notaire. Par exemple, pour un appartement à 200 000 €, la base amortissable est de 160 000 €. L'amortissement annuel est de 3,5 % × 160 000 € = 5 600 €.

Le troisième élément est la durée de l'engagement. Elle est fixée à 9 ans. C'est sur cette période que vous déduisez l'amortissement de vos revenus fonciers. L'économie s'accumule chaque année, tant que le bien est loué nu à un locataire éligible, en résidence principale.

En résumé : économie annuelle = amortissement annuel × TMI. Pour un cadre à 30 % avec un amortissement de 5 600 €, l'économie est de 1 680 € par an. Pour un professionnel libéral à 45 %, elle monte à 2 520 €.

Un exemple pour une tranche à 30 %, pas à pas

Prenons Claire, 47 ans, profession libérale, dans la tranche à 45 %. Elle achète un T3 à 290 900 € à Le Lumen, Aubervilliers. Son apport est de 30 000 €, le reste financé par un crédit sur 20 ans à 3,45 %.

Voici le calcul de son économie d'impôt :

1. Base amortissable : 80 % du prix net de frais. Ici, 80 % × 290 900 € = 232 720 €.
2. Amortissement annuel : 3,5 % × 232 720 € = 8 145 €. Mais le plafond en location intermédiaire est de 8 000 € par an. L'amortissement retenu est donc de 8 000 €.
3. Économie d'impôt annuelle : 8 000 € × 45 % = 3 600 €.
4. Économie totale sur 9 ans : 3 600 € × 9 = 32 400 €.

Ce calcul est simplifié. En réalité, les loyers, les charges et les intérêts d'emprunt varient chaque année. Le résultat foncier peut être positif ou négatif. L'économie réelle dépend de l'ensemble du flux.

Un exemple officiel du gouvernement cite un appartement à 180 000 €, avec un apport de 30 000 €, permettant « jusqu'à zéro impôt sur les revenus locatifs » après 10 ans. Cet exemple, donné à titre d'illustration, ne peut être reproduit mécaniquement. Il dépend de conditions précises non détaillées.

Votre résultat foncier est négatif ? Le déficit, expliqué simplement

Il est fréquent que le résultat foncier soit négatif les premières années, surtout avec un emprunt. Les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, les frais de copropriété et l’amortissement excèdent fréquemment les revenus locatifs.

Quand le résultat est négatif, on parle de déficit foncier. Ce déficit peut être imputé sur d'autres revenus fonciers du foyer. En cas de solde résiduel, celui-ci est déductible du revenu global, dans la limite annuelle de 10 700 €.

Et l'amortissement ? Il peut contribuer à ce déficit. L'économie d'impôt vient alors de l'imputation de ce déficit sur le revenu global. Chaque euro imputé économise votre TMI.

Par exemple, si votre déficit imputable est de 10 700 € et que vous êtes à 30 %, l'économie est de 3 210 €. À 45 %, elle est de 4 815 €.

Le surplus de déficit est reportable sur les 10 années suivantes. Il peut réduire vos impôts futurs.

Pour en savoir plus, rendez-vous sur le déficit foncier, expliqué simplement.

Ce qui reste à votre charge (mensualité, taxe foncière) : un projet réaliste

Le Jeanbrun vous aide à payer moins d'impôts, mais il ne finance pas l'achat. Chaque mois, votre débours réel correspond à la mensualité du prêt, aux charges non récupérées (copropriété, assurance, PNO) et à la taxe foncière, diminués des loyers perçus et de la réduction d’impôt.

Reprenons Claire. Sa mensualité est de 1 633 €. Les charges annuelles (hors intérêts) sont d'environ 1 884 € (copro, PNO, taxe foncière). Les loyers sont de 11 544 € par an. L'économie d'impôt est de 3 600 €.

Sur une année, elle débourse 21 480 € en mensualités et charges, et reçoit 11 544 € de loyers. Son effort net est de 9 936 €, réduit de 3 600 € par l'économie d'impôt. Son coût réel est de 6 336 € par an, soit environ 528 € par mois.

Ce montant, c'est le prix de sa stratégie patrimoniale. Il diminue chaque année avec l'effet de l'économie d'impôt cumulée, et disparaît quand le crédit est remboursé.

Calculer sa capacité d'emprunt est une étape clé. Faites le calcul en 2 minutes.

Pourquoi les chiffres des brochures diffèrent : toujours regarder les hypothèses

Vous avez peut-être vu des chiffres plus élevés ailleurs. Parfois, les simulateurs annoncent des économies de 12 000 € par an. C'est le plafond en location très sociale, avec un taux d'amortissement de 5,5 %. En location intermédiaire, le plafond est de 8 000 €.

D'autres chiffres ne tiennent pas compte des charges ou supposent un taux d'effort plus élevé. Certains ne mentionnent pas que l'économie d'impôt est annuelle, et non totale.

Le simulateur de ce site intègre les règles fiscales, les taux de crédit du marché, les frais de notaire, la taxe foncière et les charges. Il vous donne un résultat réaliste, basé sur des hypothèses claires.

Il ne promet pas de rendement, mais vous aide à voir clair dans votre projet.

Lancer le simulateur

Vous avez un projet en tête ? Le simulateur Jeanbrun vous donne une estimation personnalisée en trois questions.

Il vous demande votre tranche d'imposition, le prix du bien et la durée du crédit. Ensuite, il calcule votre amortissement annuel, votre économie d'impôt sur 9 ans, et votre effort mensuel net.

Le résultat est transparent. Chaque ligne est expliquée : base amortissable, taux, charges, loyers, impôt.

C'est un outil pour vous projeter, pas pour décider à votre place.

Si vous voulez affiner votre projet, un conseiller peut vous accompagner. Il vous répondra sans engagement.

Vous pouvez aussi découvrir ce que change le Jeanbrun pour un cadre à 30 ou 41 %, ou payer moins d'impôts en comprenant comment.