Profession libérale : Claire allège son impôt et bâtit son patrimoine

Un impôt élevé, un patrimoine à construire : le quotidien d'une libérale

En tant que profession libérale, vos revenus sont souvent élevés, mais sans filet collectif. Votre fiscalité suit directement cette hauteur de revenus, avec une tranche marginale d’imposition (TMI) qui peut atteindre 45 %. C’est une réalité bien connue : plus on gagne, plus on paie — surtout quand il n’y a pas de régime salarié pour lisser les charges.

Et pourtant, vous êtes aussi celui ou celle qui décide de tout : votre activité, votre temps, votre patrimoine. Ce pouvoir, c’est aussi une responsabilité. Préparer sa retraite, se constituer un parcours immobilier, protéger sa famille… autant d’étapes qu’il faut penser seul, sans plan d’entreprise ni intéressement.

C’est là que des outils comme la loi Jeanbrun prennent tout leur sens. Pas une solution miracle, mais un levier clair : alléger votre impôt sur le revenu en même temps que vous investissez dans un bien réel, neuf, destiné à être loué. Un double bénéfice, porté par un engagement simple : 9 ans de location nue, à un locataire éligible.

Claire, 47 ans, tranche à 45 % : son projet

Prenons Claire. 47 ans, libérale, TMI à 45 %. Elle souhaite agir maintenant : réduire sa pression fiscale annuelle, tout en posant un acte concret pour son avenir. Son objectif ? Constituer un patrimoine bâti, solide, près de Paris, qui génère un complément de revenus dans quelques années.

Son choix se porte sur un T3 de 49 m², dans un programme neuf à Aubervilliers. Le prix d’entrée s’élève à 290 900 €. Elle apporte 30 000 €, et emprunte le reste sur 20 ans, à un taux d’intérêt de 3,45 %, avec assurance incluse. Chaque mois, elle rembourse 1 633 €.

Le logement est loué 962 € par mois, dans le cadre du loyer intermédiaire. Ce montant respecte le plafond fixé par la loi Jeanbrun pour la zone A bis (Aubervilliers), après application du coefficient de surface. Il permet à un locataire modeste d’accéder à un logement neuf, au calme, bien desservi.

Cette situation n’est pas exceptionnelle. Elle est celle de nombreuses femmes et hommes qui exercent en libéral, et qui souhaitent transformer une partie de leurs revenus en patrimoine durable. Claire n’est pas un cas isolé — elle incarne une démarche courante, lucide, portée par un besoin de stabilité.

Un T3 neuf à Aubervilliers : le lot de l'exemple

Le Lumen, à Aubervilliers, est un programme de 33 logements, livrés en deuxième semestre 2028. Le T3 retenu fait 49 m², avec balcon, ascenseur, parking en sous-sol et prestations soignées. La résidence est située à 280 m d’un arrêt de bus, à 1 km de la future station de métro ligne 15, et à 2 km de la gare RER B.

Caractéristique technique → bénéfice fonctionnel → bénéfice émotionnel :

• RE2020 → isolation performante, chauffage gaz individuel → température douce toute l’année, sans redouter la facture ;
• balcon plein sud → espace extérieur privé → profiter du soleil, prolonger les soirées d’été ;
• garanties du neuf (parfait achèvement, biennale, décennale) → aucun risque de travaux imprévus → poser ses meubles et profiter de ses week-ends.

Le quartier, entre centre-ville et transports, offre commerces, services et accès rapide à Paris. C’est un lieu de vie urbain, pratique, mais apaisé. Un choix cohérent pour un investisseur qui veut combiner rentabilité, sécurité et qualité d’usage.

Un amortissement qui atteint le plafond : 8 000 € par an

Ici, un point clé : le prix du bien dépasse un seuil appelé « prix-seuil ». En location intermédiaire, ce seuil est de 285 714 €. Au-delà, l’amortissement annuel déductible est plafonné à 8 000 € par foyer fiscal.

Dans le cas de Claire, le bien coûte 290 900 €. L’amortissement théorique (3,5 % de 80 % du prix) serait légèrement supérieur à 8 000 €. Mais le plafond s’applique : elle déduit donc exactement 8 000 € par an pendant 9 ans.

Ce plafond n’est pas une contrainte, mais un cadre. Il existe pour éviter des effets d’aubaine sur des biens trop chers. Et il reste très pertinent : 8 000 € d’amortissement, c’est déjà un levier puissant, surtout à 45 % de TMI.

Il convient de souligner que ce plafond s'applique une seule fois par foyer fiscal, indépendamment du nombre de biens achetés. Claire ne pourrait pas cumuler deux amortissements à 8 000 € si elle achetait un second bien. Mais un seul suffit déjà à faire une différence.

35 508 € d'impôt en moins sur 9 ans, environ 796 € de revenus après le crédit

Voyons les chiffres concrètement.

Chaque année, Claire déduit 8 000 € d’amortissement. À 45 % de TMI, cela lui permet d’économiser 3 600 € d’impôt par an. Sur 9 ans, cela représente 32 400 € d’économies d’impôt.

Mais ce n’est pas tout : les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, la copropriété non récupérable, l’assurance propriétaire et la gestion locative sont aussi déductibles. Avec ces charges, le déficit foncier annuel est suffisant pour absorber entièrement l’amortissement.

Résultat : sur 9 ans, l’effet combiné des déductions lui permet d’économiser environ 35 508 € d’impôt.

Sur les 9 premières années, son effort net moyen est de 528 € par mois, après prise en compte de l’impôt économisé.

À partir de la 21e année, le crédit est terminé. Les loyers continuent d’entrer. Après déduction des charges et de l’impôt sur les revenus fonciers, elle perçoit environ 796 € par mois. Un complément de revenus stable, qui tombe chaque mois.

Et dans 25 ans, la valeur estimée du bien est de 373 059 €, pour un capital restant dû nul. Claire détient alors un patrimoine entièrement constitué, sans dette, qui continue de produire des revenus.

Votre situation, votre projet : en parler

Le cas de Claire est un exemple fictif, basé sur des données réelles et des hypothèses standardisées. Votre situation personnelle — revenus, TMI, capacité d’emprunt, projet familial — est unique.

Le Jeanbrun n’est pas une formule magique, mais un dispositif structuré : il demande de s’engager sur 9 ans, de louer nu, à un locataire éligible, dans un cadre réglementé. En retour, il offre une trajectoire claire : alléger son impôt aujourd’hui, se construire un patrimoine, et préparer un complément de revenus pour demain.

Vous êtes libérale, vous anticipez. Vous savez que chaque décision compte. Alors pourquoi ne pas explorer ce levier, simplement, sans jargon, avec des chiffres qui parlent ?

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